Zelfbewoningsplicht


Bij verkoop van woningen door corporaties aan particulieren is er geen toestemming van de Autoriteit Woningcorporaties benodigd. Nooit toestemming? Jawel, maar niet als de koper de woning zelf gaat bewonen en de verkoopprijs minimaal 90% van de waarde van de woning is. Aanvullend ook niet als de woning voldoet aan de regels van verkoop onder voorwaarden of eerstegraads bloed- of aanverwanten de woning gaan gebruiken.


Om zelfbewoning bij verkoop te borgen kan een artikel worden opgenomen in de koopovereenkomst. Een zogenaamd zelfbewoningsbeding. Maar wanneer neem je nu een zelfbewoningsbeding op en wanneer niet? En voor welke termijn? In de praktijk zien wij dat hier door verschillende corporaties op verschillende wijze mee omgegaan wordt.


In CORPOflow zien wij dat de meeste woningcorporaties een zelfbewoningsverplichting van een jaar opnemen, zowel bij verkoop aan een zittende huurder als ook bij verkoop op de vrije markt. Een enkele corporatie legt deze verplichting alleen bij verkoop op de vrije markt op. Is de verplichting om toe te zien op zelfbewoning dan niet van toepassing bij verkoop aan een zittende huurder? Volgens ons wel. Uitgezonderd de gevallen waarbij er toestemming van de AW is om hiervan af te wijken.


Je kunt je ook afvragen of de termijn van één jaar wel toereikend is. Per 1 januari jongstleden is de opkoopbescherming voor gemeenten ingevoerd. Het doel van opkoopbescherming is misschien niet geheel vergelijkbaar met de zelfbewoningsverplichting, maar het effect grotendeels wel. 


De termijn voor de opkoopbescherming is vastgelegd op vier jaar. Zou de termijn van de zelfbewoningsverplichting niet aan de opkoopbescherming gelijkgesteld moeten worden? Er zijn ook corporaties die een langere termijn hanteren, of zelfs voor onbepaalde tijd een zelfbewoningsverplichting opleggen die overgaat op een volgende eigenaar. Je kunt je hier afvragen of dit te ver gaat en je hiermee het risico loopt dat een rechter oordeelt dat dit disproportioneel is of in strijd is met het Besluit ruimtelijke ordening.


Wat ook meegewogen kan worden is het risico op verhuur. Dit verschilt per type woning, per plaats of gebied waar de woning is gelegen en hierin weegt de koopsom misschien ook wel mee. Een (sociale) opknapwoning in het centrumgebied van een grotere stad zal zich misschien eerder lenen voor verhuur dan een niet-DAEB vrijstaande woning in een landelijk buitengebied.


Dan reist nog de vraag over de wijze waarop de zelfbewoning wordt vastgelegd. Neem je het op als kettingbeding met het risico dat de ketting verbroken wordt? Daar staat misschien een boete van 10 of 20 procent van de koopsom op, maar is dat in de huidige markt met de stijging van de huizenprijzen wel dekkend? Of moet je het als kwalitatieve verplichting opnemen?


En dan nog het toezien op de zelfbewoning. Ga je actief controleren? En dan alleen in de gevallen waar je het vermoeden hebt dat er niet aan de zelfbewoningsplicht wordt voldaan? Of controleer je alleen als er een melding door een derde wordt gedaan? En op welke wijze kun je controleren of er aan de zelfbewoningsplicht wordt voldaan?


Het lijkt misschien simpel om de zelfbewoning te regelen, maar dit is het niet. In de Woningwet is niet opgenomen hoe de zelfbewoning moet worden geregeld. Je moet als verkopende corporatie dus een zorgvuldige afweging maken op welke wijze je dit het beste kunt regelen. Wanneer je meer informatie wilt hebben over hoe je de zelfbewoning kunt regelen, wil je eens sparren over dit onderwerp, of heb je waardevolle input op dit vlak? Neem dan gerust contact met ons op.

Zelfbewoningsplicht

Door Pascal Kamphuis

Bij verkoop van woningen door corporaties aan particulieren is er geen toestemming van de Autoriteit Woningcorporaties benodigd. Nooit toestemming? Jawel, maar niet als de koper de woning zelf gaat bewonen en de verkoopprijs minimaal 90% van de waarde van de woning is. Aanvullend ook niet als de woning voldoet aan de regels van verkoop onder voorwaarden of eerstegraads bloed- of aanverwanten de woning gaan gebruiken.


Om zelfbewoning bij verkoop te borgen kan een artikel worden opgenomen in de koopovereenkomst. Een zogenaamd zelfbewoningsbeding. Maar wanneer neem je nu een zelfbewoningsbeding op en wanneer niet? En voor welke termijn? In de praktijk zien wij dat hier door verschillende corporaties op verschillende wijze mee omgegaan wordt.


In CORPOflow zien wij dat de meeste woningcorporaties een zelfbewoningsverplichting van een jaar opnemen, zowel bij verkoop aan een zittende huurder als ook bij verkoop op de vrije markt. Een enkele corporatie legt deze verplichting alleen bij verkoop op de vrije markt op. Is de verplichting om toe te zien op zelfbewoning dan niet van toepassing bij verkoop aan een zittende huurder? Volgens ons wel. Uitgezonderd de gevallen waarbij er toestemming van de AW is om hiervan af te wijken.


Je kunt je ook afvragen of de termijn van één jaar wel toereikend is. Per 1 januari jongstleden is de opkoopbescherming voor gemeenten ingevoerd. Het doel van opkoopbescherming is misschien niet geheel vergelijkbaar met de zelfbewoningsverplichting, maar het effect grotendeels wel. 


De termijn voor de opkoopbescherming is vastgelegd op vier jaar. Zou de termijn van de zelfbewoningsverplichting niet aan de opkoopbescherming gelijkgesteld moeten worden? Er zijn ook corporaties die een langere termijn hanteren, of zelfs voor onbepaalde tijd een zelfbewoningsverplichting opleggen die overgaat op een volgende eigenaar. Je kunt je hier afvragen of dit te ver gaat en je hiermee het risico loopt dat een rechter oordeelt dat dit disproportioneel is of in strijd is met het Besluit ruimtelijke ordening.


Wat ook meegewogen kan worden is het risico op verhuur. Dit verschilt per type woning, per plaats of gebied waar de woning is gelegen en hierin weegt de koopsom misschien ook wel mee. Een (sociale) opknapwoning in het centrumgebied van een grotere stad zal zich misschien eerder lenen voor verhuur dan een niet-DAEB vrijstaande woning in een landelijk buitengebied.


Dan reist nog de vraag over de wijze waarop de zelfbewoning wordt vastgelegd. Neem je het op als kettingbeding met het risico dat de ketting verbroken wordt? Daar staat misschien een boete van 10 of 20 procent van de koopsom op, maar is dat in de huidige markt met de stijging van de huizenprijzen wel dekkend? Of moet je het als kwalitatieve verplichting opnemen?


En dan nog het toezien op de zelfbewoning. Ga je actief controleren? En dan alleen in de gevallen waar je het vermoeden hebt dat er niet aan de zelfbewoningsplicht wordt voldaan? Of controleer je alleen als er een melding door een derde wordt gedaan? En op welke wijze kun je controleren of er aan de zelfbewoningsplicht wordt voldaan?


Het lijkt misschien simpel om de zelfbewoning te regelen, maar dit is het niet. In de Woningwet is niet opgenomen hoe de zelfbewoning moet worden geregeld. Je moet als verkopende corporatie dus een zorgvuldige afweging maken op welke wijze je dit het beste kunt regelen. Wanneer je meer informatie wilt hebben over hoe je de zelfbewoning kunt regelen, wil je eens sparren over dit onderwerp, of heb je waardevolle input op dit vlak? Neem dan gerust contact met ons op.

CORPOflow; koppelen met Office 365

CORPOflow; koppelen met Office 365

Door Tom van der Gronden

Het is mogelijk om je Microsoft Office 365 account te koppelen aan CORPOflow. Door het koppelen van je Office 365 account aan CORPOflow kan er in plaats van met gebruikersnaam e... Lees verder

Even voorstellen; Jeroen

Even voorstellen; Jeroen

Door Marissa Kamphuis

Dit keer stellen we aan jullie voor: Jeroen Bos.Al jaren een vaste kracht in ons team en vanaf de start van CORPOflow aanwezig. Voor velen al een bekende, zo niet dan wordt het ... Lees verder

Passend toewijzen door intermediairs

Passend toewijzen door intermediairs

Door Diederik van Petegem

Vraagt jouw woningcorporatie al via CORPOflow de jaarlijkse bestuursverklaringen op bij de intermediairs? Om begin volgend jaar gebruik te kunnen maken van dit proces, is het raadzaa... Lees verder

Enquete Module

Enquete Module

Door Aniek van Keulen

Ben je na afronding van een aan- of verkoopproces ook zo benieuwd hoe de (ver)kopers het proces en de begeleiding hebben ervaren? Wordt er constant gestreefd naar het verbeteren van ... Lees verder

Website CORPOprofs is online

Website CORPOprofs is online

Door Marissa Kamphuis

De website van onze nieuwe dienst CORPOprofs is online!Met CORPOprofs detacheren wij professionals bij corporaties; specialisten op het gebied van verhuur, (ver)koop en beheer van va... Lees verder

Nog even terug naar 2021

Nog even terug naar 2021

Door Marissa Kamphuis

Rond de kerst hebben we jullie gevraagd te stemmen over voor wie wij onze kerstactie zouden inzetten. Zowel op de zorgmedewerkers in de ouderenzorg, als ook op de vrijwilligers ... Lees verder

WOZ taxaties via Taxgoed

WOZ taxaties via Taxgoed

Door Bas Kreulen

Als ervaren WOZ-taxateur taxeren wij veel woningen, zorgvastgoed en bedrijfsgebouwen. Wij kunnen contra-taxaties uitvoeren en indien gewenst het gehele proces om tot een correcte waa... Lees verder

Corporatie in Beeld; Portaal

Corporatie in Beeld; Portaal

Door Marissa Kamphuis

Een interview met Jasper van Leeuwen, adviseur vastgoed bij Portaal.Verantwoordelijk voor portefeuille Utrecht en Arnhem. Portaal gebruikt CORPOflow voor meerdere processen: nam... Lees verder

Verplichting energielabel bij publicatie voor Wonen en BOG

Verplichting energielabel bij publicatie voor Wonen en BOG

Door Aniek van Keulen

Bij oplevering, verkoop of verhuur zijn huiseigenaren verplicht om een geldig (definitief) energielabel te overhandigen. Het is daarnaast verplicht om de energielabelklasse van een w... Lees verder

Even voorstellen; Roswitha

Even voorstellen; Roswitha

Door Marissa Kamphuis

Hier zullen we regelmatig iemand van ons kantoor aan je voorstellen.Een nieuwe stem aan de telefoon, dat is wel een voorstelronde waard! Inmiddels zit ze al een paar weken bij ons op... Lees verder

CORPOprofs; Bas Kreulen

CORPOprofs; Bas Kreulen

Door Diederik van Petegem

Voor korte of middellange duur ondersteuning nodig op het gebied van beheer van BOG/MOG/ZOG? Of bij de verhuur of verkoop ervan? Kies dan voor een professional door inhuur via C... Lees verder

Jaarrekening taxaties

Jaarrekening taxaties

Door Diederik van Petegem

Laat je als corporatie op basis van het “Handboek Modelmatig waarderen marktwaarde jaarlijks een derde of eens in de drie jaar (een deel van) uw bezit taxeren? Taxgoed heeft hiervo... Lees verder

Corporatie in Beeld; Lefier

Corporatie in Beeld; Lefier

Door Marissa Kamphuis

Interview met Ronald Werkman, manager Team Makelaardij bij Lefier. Team makelaardij (ver)koopt, verhuurt en beheert in eigen beheer, met eigen makelaars, binnendienstmedewerkers, vas... Lees verder

Even voorstellen: Pascal

Even voorstellen: Pascal

Door Marissa Kamphuis

Hier zullen we regelmatig iemand van ons kantoor aan je voorstellen.Voor velen een bekend gezicht, maar we willen hem toch nog even aan jullie voorstellen; een van de bedenkers en me... Lees verder

Corpoflow Beheer voor koopregelingen

Corpoflow Beheer voor koopregelingen

Door Pascal Kamphuis

Afgelopen periode hebben wij de beheer-module voor verkocht-onder-voorwaarden ontwikkeld en geimplementeerd. Corpoflow Beheer vormt een doorlopend dossier voor woningen die met ... Lees verder

BOG is ook ZOG

BOG is ook ZOG

Door Diederik van Petegem

Wist je dat Corpoflow geoptimaliseerd is voor het beheren van zorgvastgoed? Wat wij samenvatten als BOG, moet worden gezien als BOG/MOG/ZOG. Naast het beheren van de contracten... Lees verder

Koopstart omzetting in Corpoflow

Koopstart omzetting in Corpoflow

Door Tom van der Gronden

In samenwerking met Stichting OpMaat is het proces omzetting Koopstart als nieuwe module in Corpoflow ontwikkeld.Bij Koopstart omzetting zijn er twee varianten te onderscheiden. De z... Lees verder

CORPOprofs; Jan-Willem Stam

CORPOprofs; Jan-Willem Stam

Door Pascal Kamphuis

Voor korte of middellange duur ondersteuning nodig bij de verkoop van woningen? Of op het gebied van verkoop en verhuur van BOG? Kies dan voor een CORPOprofs (op locatie) door inhuur... Lees verder

Even voorstellen; Aniek

Even voorstellen; Aniek

Door Marissa Kamphuis

Hier zullen we regelmatig iemand van ons kantoor aan je voorstellen.Je hebt haar ongetwijfeld al eens aan de lijn gehad! In deze tweede serie stellen wij aan jullie voor: Aniek van K... Lees verder

Een nieuwe werkplek, maar dan niet thuis!

Een nieuwe werkplek, maar dan niet thuis!

Door Marissa Kamphuis

Corpoflow is vlak voor het nieuwe jaar verhuisd naar een nieuw kantoor. Een eigen kantoorpand met tuin aan de rand van een gezellig winkelcentrum. Met meer vierkante meters om het gr... Lees verder

Stichting OpMaat en Corpoflow

Stichting OpMaat en Corpoflow

Door Pascal Kamphuis

Stichting OpMaat is marktleider in erkende verkoopoplossingen waarmee starters gemakkelijker een woning kunnen kopen. OpMaat is hoofdzakelijk bekend als licentiehouder van Koopgarant... Lees verder

"Mijn Omgeving" voor de terugkoop van woningen

Door Tom van der Gronden

Het terugkopen van woningen die zijn 'verkocht onder voorwaarden' is voor veel corporaties niet ongewoon. Onder andere voor Koopgarant, Slimmer Kopen, Kopen naar Wens en KoopGoedkoop... Lees verder

Inspectierapport nieuw beschikbaar voor BOG

Inspectierapport nieuw beschikbaar voor BOG

Door Diederik van Petegem

Sinds kort kan vanuit Corpoflow het verhuurproces voor bedrijfs onroerend goed worden afgerond met een inspectierapport. Het volledige proces is daarmee gedigitaliseerd, van... Lees verder

Online, inschrijven en loten

Online, inschrijven en loten

Door Pascal Kamphuis

Voor het bieden op, inschrijven op en loten van koopwoningen is in Corpoflow een nieuwe module ontwikkeld welke nu beschikbaar is voor alle corporaties. Met deze module kan e... Lees verder

Even voorstellen; Tom

Even voorstellen; Tom

Door Marissa Kamphuis

Tijdens deze serie zullen we regelmatig iemand voorstellen van ons kantoor. We starten met Tom van der Gronden. Tom is 24 jaar en woont in Groningen. Hij is druk met sporten en de v... Lees verder

Uitbreiding Helpdesk

Uitbreiding Helpdesk

Door Trix Beemster

Bij Corpoflow houden we van overzicht, gebruikersgemak en bieden we altijd een helpende hand! Wij helpen niet alleen met vragen over de werking van Corpoflow, maar bijvoorbeeld ook m... Lees verder

Eén plek voor al het aanbod en bezit van corporaties

Eén plek voor al het aanbod en bezit van corporaties

Door Alexander Muizer

In opdracht van de corporaties Nijestee, Lefier, De Huismeesters, Patrimonium, Woonborg, Wierden en Borgen en in samenwerking met het designbureau Frissekom hebben wij het online pla... Lees verder

Nieuwe website

Nieuwe website

Door Marissa Kamphuis

In 2011 zijn we gestart met een pilot van twee kleine corporaties en de digitalisering van hun werkproces en inmiddels zijn we uitgegroeid tot een zeer uitgebreide software voor slim... Lees verder

Online bieden

Online bieden

Door Jeroen Bos

Sinds kort is het via Corpoflow mogelijk biedingen te ontvangen op koopwoningen. Hoe werkt Online bieden? In Corpoflow kan bij elk koopobject het online bieden ingeste... Lees verder

Passend toewijzen door intermediairs

Passend toewijzen door intermediairs

Door Diederik van Petegem

Woningcorporaties moeten sinds 2016 sociale huurwoningen passend toewijzen. De overheid wil hiermee voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen terechtkomen... Lees verder

Huurovereenkomst digitaal tekenen en identificatie via iDIN.

Huurovereenkomst digitaal tekenen en identificatie via iDIN.

Door Diederik van Petegem

Corpoflow kan koop- en huurovereenkomsten digitaal laten ondertekenen en personen identificeren over afstand. We bieden woningcorporaties de mogelijkheid om koop- en huurovereenkomst... Lees verder

Nieuwsbrief

Vul hier je e-mailadres in en blijf op de hoogte van onze laatste ontwikkelingen.

Meer weten over CORPOflow?

Alexander Muizer

Initiatiefnemer

Pascal Kamphuis

Initiatiefnemer