Bij verkoop van woningen door corporaties aan particulieren is er geen toestemming van de Autoriteit Woningcorporaties benodigd. Nooit toestemming? Jawel, maar niet als de koper de woning zelf gaat bewonen en de verkoopprijs minimaal 90% van de waarde van de woning is. Aanvullend ook niet als de woning voldoet aan de regels van verkoop onder voorwaarden of eerstegraads bloed- of aanverwanten de woning gaan gebruiken.

Om zelfbewoning bij verkoop te borgen kan een artikel worden opgenomen in de koopovereenkomst. Een zogenaamd zelfbewoningsbeding. Maar wanneer neem je nu een zelfbewoningsbeding op en wanneer niet? En voor welke termijn? In de praktijk zien wij dat hier door verschillende corporaties op verschillende wijze mee omgegaan wordt.

In CORPOflow zien wij dat de meeste woningcorporaties een zelfbewoningsverplichting van een jaar opnemen, zowel bij verkoop aan een zittende huurder als ook bij verkoop op de vrije markt. Een enkele corporatie legt deze verplichting alleen bij verkoop op de vrije markt op. Is de verplichting om toe te zien op zelfbewoning dan niet van toepassing bij verkoop aan een zittende huurder? Volgens ons wel. Uitgezonderd de gevallen waarbij er toestemming van de AW is om hiervan af te wijken.

Je kunt je ook afvragen of de termijn van één jaar wel toereikend is. Per 1 januari 202 is de opkoopbescherming voor gemeenten ingevoerd. Het doel van opkoopbescherming is misschien niet geheel vergelijkbaar met de zelfbewoningsverplichting, maar het effect grotendeels wel. 

De termijn voor de opkoopbescherming is vastgelegd op vier jaar. Zou de termijn van de zelfbewoningsverplichting niet aan de opkoopbescherming gelijkgesteld moeten worden? Er zijn ook corporaties die een langere termijn hanteren, of zelfs voor onbepaalde tijd een zelfbewoningsverplichting opleggen die overgaat op een volgende eigenaar. Je kunt je hier afvragen of dit te ver gaat en je hiermee het risico loopt dat een rechter oordeelt dat dit disproportioneel is of in strijd is met het Besluit ruimtelijke ordening.

Wat ook meegewogen kan worden is het risico op verhuur. Dit verschilt per type woning, per plaats of gebied waar de woning is gelegen en hierin weegt de koopsom misschien ook wel mee. Een (sociale) opknapwoning in het centrumgebied van een grotere stad zal zich misschien eerder lenen voor verhuur dan een niet-DAEB vrijstaande woning in een landelijk buitengebied.

Dan reist nog de vraag over de wijze waarop de zelfbewoning wordt vastgelegd. Neem je het op als kettingbeding met het risico dat de ketting verbroken wordt? Daar staat misschien een boete van 10 of 20 procent van de koopsom op, maar is dat in de huidige markt met de stijging van de huizenprijzen wel dekkend? Of moet je het als kwalitatieve verplichting opnemen?

En dan nog het toezien op de zelfbewoning. Ga je actief controleren? En dan alleen in de gevallen waar je het vermoeden hebt dat er niet aan de zelfbewoningsplicht wordt voldaan? Of controleer je alleen als er een melding door een derde wordt gedaan? En op welke wijze kun je controleren of er aan de zelfbewoningsplicht wordt voldaan?

Het lijkt misschien simpel om de zelfbewoning te regelen, maar dit is het niet. In de Woningwet is niet opgenomen hoe de zelfbewoning moet worden geregeld. Je moet als verkopende corporatie dus een zorgvuldige afweging maken op welke wijze je dit het beste kunt regelen. Wanneer je meer informatie wilt hebben over hoe je de zelfbewoning kunt regelen, wil je eens sparren over dit onderwerp, of heb je waardevolle input op dit vlak? Neem dan gerust contact met ons op.